眼下，公募REITs常態(tài)化發(fā)行邁出關(guān)鍵一步，首批4單擴募項目更新“進度條”，進入實質(zhì)性階段。

作為上交所首支“倉儲物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT、首批4單擴募的基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）自上市以來的表現(xiàn)如何？原始權(quán)益人是否看好國內(nèi)倉儲物流行業(yè)的發(fā)展？怎樣看待REITs市場的擴募？未來將如何規(guī)劃布局？記者帶著諸多問題，專訪了普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏。

(資料圖片僅供參考)

運營表現(xiàn)穩(wěn)定

中金普洛斯REIT于2021年6月21日在上海證券交易所上市，是國內(nèi)首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT。項目的底層資產(chǎn)由位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市群核心物流樞紐地區(qū)的7處普洛斯倉儲物流園組成，總建筑面積達70.50萬平方米。

上市以來，中金普洛斯REIT表現(xiàn)如何？

根據(jù)最新披露的2023年一季報，截至2023年3月31日，中金普洛斯REIT的底層資產(chǎn)運營穩(wěn)定，期末出租率達92.70%，運營管理和服務深受客戶認可。此外，日前中金普洛斯REIT完成了2023年度首次分紅；自上市以來，中金普洛斯REIT共計完成四次分紅，累計分紅金額約4.17億元。

“基于高效穩(wěn)健的運營，中金普洛斯REIT致力于為投資者創(chuàng)造長期穩(wěn)定的回報。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏說，“普洛斯以完善的環(huán)境管理體系和綠色運營標準為基礎(chǔ)，發(fā)揮智慧運營的優(yōu)勢，注重可再生能源的使用，正持續(xù)提升園區(qū)的環(huán)境友好水平。其中，大力部署新能源、提高運營效率，是中金普洛斯REIT踐行ESG理念的重點舉措。截至2022年末，中金普洛斯REIT園區(qū)屋頂光伏裝機容量達18MW，光伏覆蓋面積約198000平方米。2022年園區(qū)光伏總發(fā)電量超8200MWh，可助力園區(qū)減少溫室氣體排放約4700噸。”

圖為：普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏（受訪者供圖）

“普洛斯在倉儲物流領(lǐng)域有著世界級的規(guī)模和優(yōu)勢，我們相信，普洛斯的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲備，以及業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運營及服務水準，將不斷驅(qū)動普洛斯REIT的可持續(xù)發(fā)展，為客戶及投資人創(chuàng)造更大價值?！睏蠲舯硎?。

據(jù)悉，目前普洛斯在中國的70個地區(qū)市場，投資開發(fā)和管理運營著450多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施。

擴募勢在必行

值得一提的是，中金普洛斯REIT的第一次擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目于2023年3月31日取得中國證監(jiān)會及上海證券交易所基金變更注冊的相關(guān)批復。

據(jù)記者了解，中金普洛斯REIT此次擬購入3處基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，總建筑面積約為45.16萬平方米，估值為15.72億元。完成新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目后，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計將由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈，建筑面積合計約115.7萬平方米。

圖為：中金普洛斯REIT本次擴募擬新購入的資產(chǎn)——普洛斯江門鶴山物流園（受訪者供圖）

毋庸置疑，擴募打通了存量REITs可持續(xù)發(fā)展的通道，將為基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人提供一條高效便捷的資產(chǎn)上市渠道，進而持續(xù)盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)與新增投資之間的良性互動，助力我國公募REITs市場行穩(wěn)致遠。

“公募REITs擴募機制的建立，對打通企業(yè)投融資良性循環(huán)、優(yōu)化公募REITs產(chǎn)品投資組合、提升公募REITs市場規(guī)模等具有重要促進作用。普洛斯很榮幸率先參與擴募，這體現(xiàn)了各監(jiān)管機構(gòu)以及投資人對普洛斯的資產(chǎn)品質(zhì)和運營管理能力的認可。”楊敏坦言，“本次擴募擬新購入的3處倉儲物流園區(qū)，是對基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)覆蓋區(qū)域的補充，有利于分散資產(chǎn)組合地域風險，拓展中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡(luò)化布局。同時，項目能夠吸收一線城市及強二線城市的外溢效應，具有較強的經(jīng)濟活力與成長潛力，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運營以及實現(xiàn)資產(chǎn)增值?！?/p>

作為參與中國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點的全球性公司，普洛斯在海外擁有豐富的REITs管理經(jīng)驗，這為中金普洛斯REIT的進一步發(fā)展提供了借鑒。

“普洛斯2012年在日本成功發(fā)行了GLP J-REIT，是日本最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施J-REITs之一，同時在過去十年間完成多次擴募，實現(xiàn)了規(guī)模與市值的高速增長?！睏蠲舾嬖V記者，“我們相信，隨著國內(nèi)REITs市場機制的逐漸完備，疊加擴募的啟動，后續(xù)公募REITs的常態(tài)化發(fā)行會進一步加速。普洛斯作為領(lǐng)先的另類資產(chǎn)投資管理與產(chǎn)業(yè)運營服務機構(gòu)，在中國也擁有優(yōu)質(zhì)豐富的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲備，我們愿意積極參與和支持包含擴募在內(nèi)的公募REITs機制的進一步創(chuàng)新和完善，一起以更高的效率和水準推進基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)盤活，以更大動能注入實體經(jīng)濟發(fā)展。”

展業(yè)充滿信心

大部分業(yè)內(nèi)人士判斷，到2023年底，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行有望超過60只，總規(guī)模超過2000億元。

對于倉儲物流行業(yè)的未來發(fā)展，楊敏在受訪時表現(xiàn)出了極大的信心?！熬托袠I(yè)需求角度來看，近年來隨著消費市場的日益增長以及電商滲透率的逐步提高，業(yè)界對物流倉儲空間的需求也在不斷擴張?！彼f。

有公開數(shù)據(jù)顯示，我國網(wǎng)上零售總額已從2016年的51556億元增長到了2022年的119642億元，近五年年均復合增速達到15%。

“為了保證電商終端客戶的購物體驗，需要提供豐富的商品種類和高效的配送及退貨服務，其中各環(huán)節(jié)對倉儲物流設(shè)施均有大量需求?！睏蠲舴Q，“同時，在新經(jīng)濟高速發(fā)展的浪潮下，消費者偏好的迭代和新品牌的崛起，促使新品類的零售商涌現(xiàn)，從快時尚到大型超市在內(nèi)的各類實體零售連鎖店對倉儲的需求同樣旺盛。這些趨勢都在重塑面向未來的供應鏈體系，長期來看，對倉儲物流資產(chǎn)有積極影響?！?/p>

另一方面，中國的現(xiàn)代物流設(shè)施在存量倉儲設(shè)施中占比較低，按人均面積計算與發(fā)達市場相比還存在較大差距，這也意味著市場發(fā)展具備很大潛力。

談及未來的規(guī)劃和布局，楊敏直言，“普洛斯后續(xù)將圍繞三大業(yè)務領(lǐng)域（供應鏈、大數(shù)據(jù)、新能源）繼續(xù)推進業(yè)務，致力于打造服務中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施底盤，通過高效投資開發(fā)與智慧零碳運營管理，不斷提升現(xiàn)代流通體系的效率，助力成就現(xiàn)代社會更高效的新經(jīng)濟。”

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